¿Cuáles son las implicaciones fiscales de alquilar la vivienda familiar tras la separación o divorcio?

Una vez que la pareja decide separarse puede acordar alquilar la que era la vivienda habitual común y así obtener un rendimiento.

En estos casos, la vivienda deja de considerarse vivienda habitual al dejar de residir ambos en la vivienda común. Por los rendimientos que obtengan de dicho arrendamiento tributará en IRPF como rendimientos del capital inmobiliario cada uno de ellos en función del porcentaje de participación que tenga en la vivienda en cuestión. 

El artículo 22 de la LIRPF señala:

«1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.

2. Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario».

De los rendimientos derivados de la renta que abone el inquilino se podrán deducir, como gastos necesarios para la obtención del rendimiento, entre otros, los siguientes:

• Los intereses que, en su caso, abonen por el préstamo de adquisición o mejora del inmueble, así como otros gastos de financiación. No podrán deducirse la totalidad de la cuota hipotecaria que abonen, solo la parte correspondiente a los intereses que paguen por dicho préstamo.
• Gastos de reparación y conservación del inmueble. Debemos puntualizar que no se incluyen los gastos de reforma, solo aquellas reparaciones o mantenimiento necesario para que el inmueble pueda continuar sirviendo a su finalidad.
• Gastos de comunidad.
• Gastos de formalización del contrato de arrendamiento, tales como los abonados a la inmobiliaria, o bien las cantidades abonadas por la realización del certificado de eficiencia energética o por la redacción del contrato de arrendamiento.
• Gastos de defensa jurídica. Se podrán deducir las cantidades abonadas por la defensa jurídica vinculada o que incida en el arrendamiento, como, por ejemplo, por la reclamación de rentas impagadas.
• Otras cantidades devengadas por terceros por servicios personales, tales como administración, vigilancia, portero, si fuesen abonados directamente por los arrendadores.
• Servicios y suministros, tales como agua, luz o gas.
• Primas de contratos de seguro, que cubra la vivienda.
• Tributos y recargos no estatales, así como tasas y recargos estatales que incidan en el arrendamiento. Así, podrán deducirse el IBI que grava el inmueble arrendado o la tasa por registro del certificado energético, necesario para proceder al arrendamiento, en caso de que haya sido abonado por los arrendadores.
• Saldos de dudoso cobro. Es decir, en el caso de que el inquilino no abone la renta, y en previsión de que no se pueda recuperar ese importe no abonado, se podrán deducir las rentas devengadas que se prevé no se van a cobrar.
• Amortización del inmueble y de los inmuebles accesorios arrendados con el principal. Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. En el caso de los bienes inmuebles, se considera que se cumple el requisito de efectividad cuando la amortización anual no exceda del 3 % sobre el mayor de:
  • Coste de adquisición satisfecho.
  • Valor catastral, excluido el valor del suelo.

La amortización acumulada no podrá superar el valor de adquisición del inmueble arrendado.

• Amortización de los bienes muebles cedidos con el inmueble. Serán amortizables los bienes muebles que se cedan con el arrendamiento, tales como mobiliario, enseres o electrodomésticos, que sean susceptibles de utilización por tiempo superior a un año. Se entenderá que la amortización anual deducible por cada uno de los bienes cedidos cumple el requisito de efectividad cuando su importe no exceda del resultado de aplicar a sus respectivos costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización que le corresponda de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada aprobada por Orden de 27 de marzo de 1998, la cual establece como coeficiente máximo de amortización para instalaciones, mobiliario y enseres es el 10 %.

Para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el arrendador de inmuebles destinados a vivienda reducirá su rendimiento neto positivo:

• En un 90 % cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 % en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
• En un 70 % cuando, no cumpliéndose los requisitos anteriores, el contribuyente hubiese alquilado por primera vez la vivienda y el inquilino tenga entre 18 y 35 años o cuando el arrendatario sea una Administración pública o entidad sin fines lucrativos que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
• En un 60 % cuando, no cumpliéndose los requisitos para aplicar las reducciones anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
• En un 50 %, en cualquier otro caso.

A TENER EN CUENTA. La disposición final segunda de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda modificó el artículo 23 de la LIRPF, pasando la reducción por arrendamiento de vivienda del 60 % a los porcentajes expuestos. No obstante, dicha disposición final no entrará en vigor hasta el 1 de enero de 2024. Además, la misma disposición final segunda modifica la disposición transitoria trigésima octava de la LIRPF y regula que, a los contratos de arrendamiento celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, se aplicará el cálculo del rendimiento neto del capital inmobiliario previsto en la redacción vigente a 31 de diciembre de 2021 de la LIRPF.