Caso práctico: Inversión del sujeto pasivo cuando el empresario que compra una vivienda renuncia a la exención en IVA

PLANTEAMIENTO

Una sociedad adquiere una vivienda de un empresario, encontrándose esa compraventa en principio exenta del IVA de conformidad con el artículo 20.Uno.22.º de la LIVA. Sin embargo, como el comprador es un sujeto pasivo del IVA que actúa en el ejercicio de su actividad económica, que tendría derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado por la adquisición, se renuncia a la exención del IVA.

¿Quién tendrá que ingresar las cuotas de IVA derivadas de la operación a la Hacienda pública?

RESPUESTA

Si procedía la exención en el IVA conforme al apartado Uno.22.º del artículo 20 de la LIVA y se renuncia a la exención, se producirá la inversión del sujeto pasivo conforme al artículo 84 de la LIVA.

El artículo 20.Uno.22.º de la LIVA declara exentas del impuesto «(...) las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación», en los términos que establece el precepto; lo cual supondría su gravamen por el ITP, conforme al apartado 5 del artículo 7 de la LITPyAJD. Sin embargo, el apartado Dos del artículo 20 de la LIVA permite la renuncia a la exención en los siguientes términos:

«Dos. Las exenciones relativas a los números 20.º y 22.º del apartado anterior podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del Impuesto soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción».

Se parte de la base de que, según lo indicado en el planteamiento, en la compraventa analizada existía derecho a la exención y el comprador cumple los requisitos para renunciar a ella, de modo que finalmente se tributa por ese impuesto y no por el ITP. 

Para tal caso, el apartado Uno.2.º.e) del artículo 84 de la LIVA establece:

«Uno. Serán sujetos pasivos del Impuesto:

1.º Las personas físicas o jurídicas que tengan la condición de empresarios o profesionales y realicen las entregas de bienes o presten los servicios sujetos al Impuesto, salvo lo dispuesto en los números siguientes.

2.º Los empresarios o profesionales para quienes se realicen las operaciones sujetas al Impuesto en los supuestos que se indican a continuación:

(...)

e) Cuando se trate de las siguientes entregas de bienes inmuebles:

– Las entregas efectuadas como consecuencia de un proceso concursal.

– Las entregas exentas a que se refieren los apartados 20.º y 22.º del artículo 20.Uno en las que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención.

– Las entregas efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre los bienes inmuebles, entendiéndose, asimismo, que se ejecuta la garantía cuando se transmite el inmueble a cambio de la extinción total o parcial de la deuda garantizada o de la obligación de extinguir la referida deuda por el adquirente».

Por lo tanto, en aquellos supuestos en los que se renuncie a la exención del IVA prevista en el artículo 20.Uno.22.º de la LIVA, se producirá una inversión del sujeto pasivo. Ello supone que, en dicha operación, el sujeto pasivo del IVA sea el empresario o profesional que adquiere el inmueble. El comprador tendría que declarar el IVA devengado por inversión del sujeto pasivo en sus correspondientes autoliquidaciones de IVA. La factura tendrá que indicar la mención «inversión del sujeto pasivo» conforme al apartado 1.m) del artículo 6 del Real Decreto 1619/2012, de 30 de noviembre.

Así lo corrobora, por ejemplo, la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V1763-25), de 30 de septiembre de 2025, que señala que «(...) debe tenerse en cuenta que en el supuesto de que se renuncie a la aplicación de la exención en los términos contenidos en el artículo 20.Dos de la Ley 37/1992, será de aplicación, en relación con el sujeto pasivo de la transmisión, lo dispuesto en el artículo 84.Uno.2º, letra e) del mismo texto legal (...)».