Caso práctico: Imputación temporal de la ganancia en IRPF por venta de inmueble con contrato privado y escritura en años distintos

PLANTEAMIENTO

Dolores ha vendido un inmueble del que era propietaria. A mediados de 2023, la vendedora y el comprador firmaron un contrato privado de compraventa. Posteriormente, lo elevaron a escritura pública a finales de 2025, a fin de inscribir la operación en el registro de la propiedad.

¿A qué ejercicio del IRPF tendrá que imputar Dolores la ganancia o pérdida patrimonial por la venta del inmueble?

RESPUESTA

A efectos del IRPF, la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta del inmueble se entenderá producida en el período impositivo en el que se otorgue la escritura pública, salvo que se acredite la entrega de la misma en un momento anterior. 

La transmisión del inmueble supone para la vendedora una ganancia o pérdida patrimonial, a la vista del apartado 1 del artículo 33 de la LIRPF, que considera como tales «las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos». Su importe vendrá dado por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición, en los términos de los artículos 34 y siguientes de la LIRPF.

En cuanto a su imputación temporal, según el apartado 1.c) del artículo 14 de la LIRPF, «las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial». 

En ese sentido, la consulta vinculante de la DGT (V1292-24), de 4 de junio de 2024, señala lo siguiente:

«(...) el Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983).

Es decir, la suscripción de un contrato privado de compraventa no comporta, por sí mismo, la adquisición de la cosa. Para transferir el dominio será necesario, además, que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida, con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas.

La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública; dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario».

Con respecto a la entrega de la cosa, el artículo 1462 del Código Civil, en particular, establece:

«Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador.

Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario».

Por lo tanto, la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta del inmueble se entenderá producida en el período impositivo en el que se otorgue la escritura pública, salvo que se acredite la entrega de la misma en un momento anterior. Una acreditación que deberá probarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho, según resulta del artículo 106 de la LGT, cuya valoración corresponderá a los órganos de gestión e inspección de la Administración tributaria. En ausencia de prueba, se tomará, en cualquier caso, la fecha de la escritura pública.