Caso práctico: Ganancia patrimonial por venta de inmueble comprado antes del 31 de diciembre de 1994

PLANTEAMIENTO

Una persona adquiere el 10 de octubre de 1991 un chalé por un importe equivalente a 60.000 euros, abonando en con­cepto de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales un importe equivalente a 3.600 euros. Los restantes desembolsos efectuados con motivo de la adquisición ascendieron a un importe equivalente a 900 euros en concepto de notaría y registro.

El día 3 de febrero de 2025, dicha persona vendió el chalé por un precio de 132.000 euros, abonando en concepto de Impuesto Municipal sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana la cantidad de 6.000 euros. El chalé no ha estado en ningún momento arrendado ni afecto a ninguna actividad económica.

¿Cuál sería el importe de la ganancia o pérdida patrimonial obtenida con dicha transmisión?

RESPUESTA

Dado que se transmite un bien inmueble no afecto a ninguna actividad y adquirido antes del 31 de diciembre de 1994, resultará de aplicación el régimen transitorio que establece la disposición transitoria novena de la LIRPF de cara al cálculo del importe de la ganancia patrimonial derivada de la transmisión.

La disposición transitoria novena de la LIRPF regula el régimen transitorio aplicable a las ganancias patrimoniales derivadas de elementos patrimoniales adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 y señala, en lo que aquí interesa, lo siguiente:

«1. El importe de las ganancias patrimoniales correspondientes a transmisiones de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos con anterioridad a 31 de diciembre de 1994, se determinará con arreglo a las siguientes reglas:

1.ª) En general, se calcularán, para cada elemento patrimonial, con arreglo a lo establecido en la Sección 4.ª, del Capítulo II, del Título III de esta Ley. De la ganancia patrimonial así calculada se distinguirá la parte de la misma que se haya generado con anterioridad a 20 de enero de 2006, entendiendo como tal la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.

La parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006, se reducirá, en su caso, de la siguiente manera:

a) Se calculará el período de permanencia en el patrimonio del contribuyente anterior a 31 de diciembre de 1996 del elemento patrimonial.

A estos efectos, se tomará como período de permanencia en el patrimonio del contribuyente el número de años que medie entre la fecha de adquisición del elemento y el 31 de diciembre de 1996, redondeado por exceso.

(...)

Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos se tomará como período de permanencia de éstas en el patrimonio del contribuyente el número de años que medie entre la fecha en que se hubiesen realizado y el 31 de diciembre de 1996, redondeado por exceso.

b) Se calculará el valor de transmisión de todos los elementos patrimoniales a cuya ganancia patrimonial le hubiera resultado de aplicación lo señalado en esta disposición, transmitidos desde 1 de enero de 2015 hasta la fecha de transmisión del elemento patrimonial.

c) Cuando sea inferior a 400.000 euros la suma del valor de transmisión del elemento patrimonial y la cuantía a que se refiere la letra b) anterior, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 se reducirá en el importe resultante de aplicar los siguientes porcentajes por cada año de permanencia de los señalados en la letra a) anterior que exceda de dos:

1.º Si los elementos patrimoniales transmitidos fuesen bienes inmuebles, derechos sobre los mismos o valores de las entidades comprendidas en el artículo 108 de la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores, con excepción de las acciones o participaciones representativas del capital social o patrimonio de las Sociedades o Fondos de Inversión Inmobiliaria, un 11,11 por ciento.

(...)

Estará no sujeta la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 derivada de elementos patrimoniales que a 31 de diciembre de 1996 y en función de lo señalado en esta letra c) tuviesen un período de permanencia, tal y como éste se define en la letra a), superior a diez, cinco y ocho años, respectivamente.

d) Cuando sea superior a 400.000 euros la suma del valor de transmisión del elemento patrimonial y la cuantía a que se refiere la letra b) anterior, pero el resultado de lo dispuesto en la letra b) anterior sea inferior a 400.000 euros, se practicará la reducción señalada en la letra c) anterior a la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 que proporcionalmente corresponda a la parte del valor de transmisión que sumado a la cuantía de la letra b) anterior no supere 400.000 euros.

e) Cuando el resultado de lo dispuesto en la letra b) anterior sea superior a 400.000 euros, no se practicará reducción alguna a la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006. 

(...)».

a. Determinación de la ganancia patrimonial obtenida según las reglas generales:

Conforme al artículo 34.1.a) de la LIRPF, el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será, en el caso de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales. Y, por su parte, para las transmisiones a título oneroso como la que se produce en este supuesto, el artículo 35 de la LIRPF especifica que:

• El valor de adquisición estará formado por la suma del importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado y del coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Dicho valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
• El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos antes indicados en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. A tal fin, se tomará por importe real del valor de enajenación el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá este.

Así, los valores a tener en cuenta para el cálculo de la ganancia patrimonial, en principio, serán los siguientes:

• Valor de transmisión: 132.000 - 6.000 = 126.000 euros.
• Valor de adquisición: 60.000 + 3.600 + 900 = 64.500 euros. 
• Ganancia patrimonial: 126.000 - 64.500 = 61.500 euros. 

b. Determinación de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006

La ganancia patrimonial generada entre la fecha de adquisición del chalé (10 de octubre de 1991) y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, se determina repartiendo proporcionalmente la ganancia patrimonial total (61.500 euros) entre el número de días trans­curridos entre la fecha de adquisición del chalé y el 19 de enero de 2006, respecto del número total de días que el bien hubiese permanecido en el patrimonio del contribuyente.

Así:

• Número de días entre la fecha de adquisición del chalé y el 19 de enero de 2006: 5.215 días.
• Número total de días que el chalé permaneció en el patrimonio del contribuyente (desde la fecha de adquisición hasta el 3 de febrero de 2025, que se vendió): 12.443 días.
• Cálculo de la ganancia correspondiente al período comprendido entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006:

(61.500 euros / 12.443 días) x 5.215 días = 25.775,33 euros.

c. Aplicación de la reducción a la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006

A continuación, habrá que determinar la reducción que se podrá practicar sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006.

• Se calcula el período de permanencia en el patrimonio del contribuyente anterior a 31 de diciembre de 1996: 

Desde la fecha de adquisición (10 de octubre de 1991) hasta el 31 de diciembre de 1996 median más de cinco años, por lo que se redondea esta cifra por exceso a 6 años.

• Se calcula el valor de transmisión de todos los elementos patrimoniales a cuya ganancia patrimonial le hubiera resultado de aplicación la disposición transitoria novena, transmitidos desde el 1 de enero de 2015 hasta el 3 de febrero de 2025.

En este caso, el contribuyente no aplicó el régimen de esta disposición transitoria a la transmisión de ningún otro elemento patrimonial entre dichas fechas. 

• Se suma el valor de transmisión a que se refiere el punto anterior (0) al valor de transmisión del chalé vendido, resultando un valor de 126.000 euros, inferior a 400.000 euros.

Como ese valor es inferior a 400.000 euros, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 se reducirá en el importe que resulte de aplicar el porcentaje previsto para la transmisión de inmuebles del 11,11 % por cada año de permanencia que exceda de dos. Además, estará no sujeta la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 derivada de inmuebles que a 31 de diciembre de 1996 tuviesen un período de permanencia superior a diez años.

Porcentaje de reducción: 11,11 % x (6 años de permanencia - 2 años) = 44,44 %.

Importe de la reducción: ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 x porcentaje de reducción = 25.775,33 euros x 44,44 % = 11.454,55 euros.

Ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 reducida: 25.775,33 - 11.454,55 = 14.320,78 euros.

d. Determinación de la ganancia patrimonial generada con posterioridad al 20 de enero de 2006

Ganancia patrimonial total - ganancia generada con anterioridad al 20 de enero de 2006: 61.500 - 25.775,33 = 35.724,67 euros.

A esta parte de la ganancia patrimonial no le será de aplicación ningún tipo de reducción.

e. Cálculo de la ganancia a integrar en la declaración de la renta correspondiente al ejercicio 2025

Será el resultado de sumar la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 una vez reducida y la ganancia patrimonial generada con posterioridad al 20 de enero de 2006.

Por tanto: 14.320,78 + 35.724,67 = 50.045,45 euros.