La imputación de rentas inmobiliarias en IRPF

La imputación de rentas inmobiliarias se regula en el artículo 85 de la LIRPF, conforme al cual serán rentas inmobiliarias imputadas aquellas rentas que el contribuyente debe incluir en su base imponible por ser propietario o titular de un derecho real de disfrute sobre bienes inmuebles que reúnan los requisitos establecidos.

También genera rentas inmobiliarias imputadas la titularidad de un derecho real de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles urbanos.

En ambos casos, debe tratarse de inmuebles que no generen rendimientos del capital ni estén afectos a actividades económicas.

La renta inmobiliaria es la ligada a la titularidad de un inmueble. Se trataría de una renta que no es real, sino presunta, y con la que se trata de gravar la mayor capacidad económica que la titularidad de propiedades inmobiliarias adicionales a la vivienda habitual pone de manifiesto. En definitiva, la imputación de rentas inmobiliarias «no tiene en cuenta la utilización efectiva del inmueble sino su disponibilidad a favor de su titular, sin que la Ley atienda a circunstancias que puedan afectar a dicha utilización, tales como la enfermedad, el trabajo u otras que determinen la no posibilidad de utilización de los inmuebles, al limitar la Ley los casos en los que no procede la imputación de rentas inmobiliarias únicamente a los siguientes casos tasados: afectación del inmueble a una actividad económica, que el inmueble genere rendimientos de capital, que se encuentre en construcción y que no sea susceptible de uso por razones urbanísticas» [consulta vinculante de la DGT (V2243-25), de 25 de noviembre de 2025].

La imputación de rentas inmobiliarias está condicionada a que los inmuebles de los que dichas rentas presuntas derivan cumplan los siguientes requisitos:

• Que se trate de inmuebles urbanos definidos como tales en el artículo 7 de la Ley del Catastro Inmobiliario, no afectos a actividades económicas.
• Que se trate de inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales no afectos a actividades económicas.
• Que no generen rendimientos del capital. Los rendimientos del capital pueden derivar del arrendamiento de bienes inmuebles, negocios o minas o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles. Se ha de tener en cuenta la sentencia del Tribunal Supremo n.º 1130/2021, de 15 de septiembre de 2021, ECLI:ES:TS:2021:3483, en la que se fija doctrina indicando que «conforme al artículo 85 LIRPF, las rentas procedentes de bienes inmuebles, que no se encuentran arrendados ni subarrendados, pero que están destinados a serlo, tributan como rentas imputadas».
• Que no constituyan la vivienda habitual del contribuyente. A estos efectos, se entiende que forman parte de la vivienda habitual del contribuyente las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con el inmueble hasta un máximo de dos.
• Que no se trate de suelo no edificado, de inmuebles en construcción ni de inmuebles que, por razones urbanísticas, no sean susceptibles de uso.

Por lo tanto, son inmuebles excluidos de imputación:

• Los afectos a actividades económicas.
• Los generadores de rendimientos del capital inmobiliario (por ejemplo, arrendados).
• La vivienda habitual.
• El suelo no edificado.
• Los inmuebles rústicos, salvo aquellos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de las explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales.

CUESTIONES

1. ¿La concesión de un derecho de uso de plazas de aparcamiento para residentes genera imputación de rentas inmobiliarias?

No, pues dicha concesión no constituye un derecho real, tal y como señala, por ejemplo, la consulta vinculante de la DGT (V2193-18), de 24 de julio de 2018.

2. ¿Hay que imputar renta inmobiliaria por una vivienda sobre la que un hermano con discapacidad tiene derecho de habitación si dicho derecho de habitación cumple los requisitos del artículo 822 del Código Civil y se extiende a toda la vivienda?

Según indicó la DGT en su consulta vinculante (V1674-25), de 16 de septiembre de 2025, señala lo siguiente para un supuesto como el planteado: «se parte de la premisa de que el derecho de habitación objeto de consulta – que cumple con todos los requisitos legales establecidos en el artículo 822 del Código Civil –, es total en el sentido de que se extiende a toda la vivienda porque las necesidades del habitacionista – el hermano con discapacidad –, y su familia –su tutor legal –, así lo requieren, por lo que en este caso no procedería efectuar imputación inmobiliaria alguna (artículo 85 de la LIRPF) , en cuanto al consultante y al resto de sus hermanos que no son ni el hermano con discapacidad ni el tutor legal de este último, se refiere».

RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA

Consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V2252-25), de 25 de noviembre de 2025

Asunto: deben imputarse rentas inmobiliarias en IRPF por la plaza de garaje adquirida varios años después de la compra de la vivienda habitual.

«(…) no procederá la imputación de rentas inmobiliarias respecto de la vivienda habitual del contribuyente.

Ahora bien, a la hora de delimitar qué se entiende por vivienda habitual del contribuyente, la letra c) del apartado 2 del artículo 55 del (…) RIRPF, en su redacción vigente hasta 31 de diciembre de 2012, especificaba que no se está ante un supuesto de adquisición de vivienda cuando se adquieran independientemente de ésta, plazas de garaje, jardines, parques, piscinas, instalaciones deportivas y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha. No obstante, añadía que se asimilan a viviendas las plazas de garaje adquiridas con éstas, con un máximo de dos. Siendo, ésta última expresión, una excepción a la norma general.

En consecuencia, si bien, en principio, la adquisición de plazas de garaje no se asimilaba a la de la vivienda propiamente dicha, en relación con dicha excepción, el criterio de éste Centro Directivo es que para que se produzca tal asimilación es necesario que las plazas de garaje se encuentren en el mismo edificio o complejo inmobiliario de la vivienda y que la adquisición, tanto de la vivienda como de las plazas de garaje, se hubiera producido en el mismo acto, aunque podía ser en documento distinto, entregándose todas en el mismo momento. No podrá tener uso distinto al privativo del propio adquirente, en caso alguno.

Por tanto, en el caso consultado, en el que años después a la adquisición de la vivienda habitual se procede a la compra de una plaza de garaje, esta no tendrá la consideración de vivienda habitual a estos efectos, y en consecuencia la consultante deberá imputar rentas inmobiliarias por las mismas en la forma expuesta».

En general, ¿qué renta inmobiliaria habrá que imputar y a quién?

Cuando proceda la imputación de rentas inmobiliarias, tendrá la consideración de renta imputada:

• El 2 % del valor catastral del inmueble, con carácter general, cuando se trate de inmuebles urbanos o rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, no afectos en ambos casos a actividades económicas, ni generadores de rendimientos del capital, excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado. Para la calificación de inmueble urbano se atenderá al artículo 7 de la Ley del Catastro Inmobiliario. La cuantía se determinará proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo. 
• En el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los 10 períodos impositivos anteriores, el porcentaje será el 1,1 %.
• Si a la fecha de devengo del impuesto el inmueble careciera de valor catastral o este no hubiera sido notificado al titular, el porcentaje será del 1,1 % y se aplicará sobre el 50 % del mayor de los siguientes valores:
• El comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.
• O el precio, contraprestación o valor de la adquisición.
• Cuando se trate de inmuebles en construcción y en los supuestos en que, por razones urbanísticas, el inmueble no sea susceptible de uso, no se estimará renta alguna.

A TENER EN CUENTA. La LPGE para 2023 añadió una nueva disposición adicional quincuagésima quinta en la LIRPF, con efectos desde el 1 de enero de 2023 y vigencia indefinida; conforme a la cual el porcentaje de imputación del 1,1 % previsto en el artículo 85 de la LIRPF resultaría de aplicación en el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, siempre que hubieran entrado en vigor a partir de 1 de enero de 2012. Inicialmente, la medida estaba prevista solo para el período impositivo 2023, pero luego:

• El RD-ley 9/2024, de 23 de diciembre, la amplió también al ejercicio 2024, con efectos desde 1 de enero de 2024; pero dicho RD-ley quedó derogado por no haber sido convalidado por el Congreso en su sesión celebrada el 22/01/2025 (Resolución de 22 de enero de 2025, publicada en el BOE del 23/01/2025). A pesar de ello, según se indica en la «Nota sobre los efectos, en el ámbito del IRPF, del Real Decreto-Ley 9/2024» emitida por la AEAT en fecha 21/03/2025, de conformidad con los criterios de la DGT, se mantiene en 2024 el porcentaje del 1,1 % para la imputación de rentas inmobiliarias al que se refiere la DA 55.ª de la LIRPF. En concreto, la DGT señala que «a efectos del IRPF de 2024, debe tenerse en cuenta la normativa en vigor en la fecha de devengo del Impuesto, por lo que será de aplicación el porcentaje de imputación del 1,1 por ciento en el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, siempre que hubieran entrado en vigor a partir de 1 de enero de 2012.; que posteriormente fue modificada por el RD-ley 9/2024, de 23 de diciembre, con efectos desde 1 de enero de 2024». 
• El RD-ley 16/2025, de 23 de diciembre, con entrada en vigor el 25 de diciembre de 2025, volvió a modificar la DA 55.ª de la LIRPF con efectos desde 1 de enero de 2025, a fin de prorrogar su ámbito de aplicación hasta 2025, de forma que el porcentaje del 1,1 % al que se refiere fuera de aplicación «en los períodos impositivos 2023, 2024 y 2025». Sin embargo, dicho RD-ley quedó derogado, al no haber sido convalidado por el Congreso en su sesión celebrada el 27/01/2026 (Resolución de 27 de enero de 2026, del Congreso, publicada en el BOE del 28/01/2026). Posteriormente, el RD-ley 2/2026, de 3 de febrero, volvió a prorrogar hasta 2025 su ámbito de aplicación, con entrada en vigor el 5 de febrero de 2026 y efectos desde 1 de enero de 2025, en idénticos términos que la norma anterior; pero también quedó derogado por falta de convalidación en el Congreso en su sesión del 26/02/2026 (Resolución de 26 de febrero de 2026, del Congreso, publicada en el BOE del 28/02/2026). Esta situación generó cierta controversia en torno a la aplicación de la medida en 2025, que la Agencia Tributaria resolvió a través de una nota aclaratoria emitida en abril de 2026, referida a los efectos del RD-ley 16/2025, de 23 de diciembre, y el RD-ley 2/2026, de 3 de febrero. En ella, la AEAT confirma que la imputación de rentas inmobiliarias de la D.A. 55.ª de la LIRPF también se aplica al ejercicio 2025. En el mismo sentido se pronuncia el Manual práctico de Renta 2025.

Estas rentas se imputarán a los titulares de los bienes inmuebles de acuerdo con el apartado 3 del artículo 11 de la LIRPF.  Cuando existan derechos reales de disfrute, la renta computable a estos efectos en el titular del derecho será la que correspondería al propietario.

Cuando se trate de inmuebles adquiridos o trasmitidos en el ejercicio o que hayan estado arrendados, subarrendados o afectos a una actividad económica durante parte de dicho año, así como en los demás supuestos en que el inmueble haya estado a disposición de sus propietarios o usufructuarios únicamente durante una parte del ejercicio, la renta imputable por este concepto será la que proporcionalmente corresponda al número de días comprendidos en dicho período.

Supuesto de derechos reales de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles

El derecho de aprovechamiento por turno, que puede constituirse como derecho real limitado o como contrato de arrendamiento por temporada, dará lugar a imputación de rentas inmobiliarias únicamente en los supuestos de derechos reales de aprovechamiento por turno sobre bienes inmuebles. En estos casos, la imputación deberá efectuarla el titular del derecho real.

A tal efecto, se aplicará el porcentaje del 2 % o el 1,1 %, según proceda, al resultado de prorratear el valor catastral del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en función de la duración anual (días, semanas o meses) del período de aprovechamiento.

Si a la fecha de devengo del impuesto los inmuebles carecieran de valor catastral o este no hubiera sido notificado al titular, se tomará como base de imputación el precio de adquisición del derecho de aprovechamiento.

No procederá la imputación de renta inmobiliaria a los titulares de estos derechos cuando su duración no exceda de 2 semanas por año.

La renta inmobiliaria imputada se atribuye al titular del bien o derecho. En el caso de que la titularidad sea compartida, se atribuirá la renta imputada de manera proporcional. La titularidad puede ostentarse de forma directa (propiedad o usufructo) o a consecuencia de la participación en una entidad en régimen de atribución de rentas. Esto a excepción de la vivienda habitual, los solares sin edificar y los que no sean susceptibles de uso por razones urbanísticas. 

RESOLUCIÓN RELEVANTE

Consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V2262-24), de 23 de octubre de 2024

Asunto: finca calificada en el catastro como de uso industrial, con construcción en estado de ruina. Imputación de rentas por la construcción o por la totalidad de la finca en el IRPF.

«Según el último párrafo del artículo 85.1 de la LIRPF, no corresponderá la imputación de la renta en caso de inmuebles en construcción e inmuebles que, por razones urbanísticas, no sean susceptibles de uso.

La normativa del Impuesto no condiciona la acreditación de estas situaciones a que el contribuyente disponga de un documento concreto. En consecuencia, si el contribuyente pudiera acreditar tales situaciones por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho resultaría admisible la no imputación de rentas inmobiliarias.

En conclusión, lo determinante en estos supuestos será que el inmueble en cuestión no sea susceptible de uso, pero el contribuyente deberá acreditar las causas que imposibilitan el uso del inmueble, mediante cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, cuya valoración no es competencia de este Centro Directivo sino de los órganos de comprobación de la Administración Tributaria.

Para el caso de inmuebles en estado ruinoso o en construcción, deberá, por tanto, acreditarse que el inmueble no es susceptible de uso por cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho.

Partiendo de la hipótesis de que la construcción es susceptible de uso aún a pesar de su estado, procederá la imputación de la renta inmobiliaria, prevista en el citado artículo 85 de la LIRPF, por la parcela de la que es usufructuaria la consultante, al no estar afecta a una actividad económica ni ser generadora de rendimientos del capital, imputación que se efectuará sobre la totalidad del valor catastral».