¿Qué son los rendimientos del capital inmobiliario y cuáles son sus rendimientos íntegros?

El artículo 22 de la LIRPF establece que tendrán la consideración de rendimientos inmobiliarios «todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza» cuya titularidad corresponda al contribuyente y no estén afectos a actividades económicas realizadas por este.

Los rendimientos íntegros del capital inmobiliario

Tal y como establece el art. 22.2 de la LIRPF, se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble, como pueden ser el mobiliario y enseres, excluido el IVA o, en su caso, el IGIC.

La titularidad, plena o compartida, del derecho de propiedad o de derechos reales de disfrute sobre bienes inmuebles no arrendados ni cedidos a terceros, ni afectos a actividades económicas no generará rendimientos del capital inmobiliario, sino que dará lugar al régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias. Lo anterior cuenta con la excepción de la vivienda habitual, solares no edificados e inmuebles de naturaleza rústica.

Además, el importe que perciba del adquirente o cesionario en los supuestos de constitución o cesión de derecho o facultades de uso o disfrute sobre inmuebles, sí se considera rendimiento del capital inmobiliario.

Los rendimientos se imputan, como norma general, al titular que tiene el pleno dominio del bien. Los derivados del arrendamiento de bienes inmuebles se considerarán rendimientos del capital inmobiliario, a excepción de que el arrendamiento se realice como actividad económica. Para que los rendimientos derivados del arrendamiento se califiquen como rendimientos de capital inmobiliario, el alquiler se ha de limitar a la mera puesta a disposición de un inmueble durante periodos de tiempo, sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera, puesto que, si va acompañado de este tipo de servicios, estaríamos ante una actividad empresarial cuyos rendimientos derivados tendrían la consideración de rendimientos de actividades económicas.

Puede darse el caso de que un mismo inmueble produzca, al mismo tiempo, este tipo de rendimientos tanto al nudo propietario como al usufructuario; sería el caso del pleno propietario del inmueble que constituye, un usufructo sobre este a favor de otra persona y este usufructuario, a su vez, arrienda el inmueble a un tercero. El importe que el nudo propietario percibe del usufructuario por la constitución del usufructo constituye rendimiento del capital inmobiliario, y el importe que el usufructuario percibe del arrendatario también lo constituye.

Respecto al arrendamiento de negocios o minas, los rendimientos derivados no se consideran rendimientos del capital inmobiliario, si no que tienen la consideración fiscal de rendimientos del capital inmobiliario. Diferente es la situación en la que únicamente se arrienda el local de negocio, de la cual derivarían rendimientos del capital inmobiliario.

Las indemnizaciones percibidas como consecuencia de la resolución anticipada de un contrato suponen:

• Para el propietario-arrendador, tiene la consideración de mejora y no la de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario. 
• Para el arrendatario (la percibe), tiene la consideración de ganancia patrimonial.

La renta derivada de los inmuebles que sean objeto de utilizaciones sucesivas o simultaneas diferentes durante un mismo periodo impositivo, esto es que una parte del año se encuentre arrendado y la otra parte esté a disposición del su titular, tendrá la consideración de rendimiento del capital inmobiliario la derivada del arrendamiento, y la correspondiente al periodo no arrendado o a la parte no arrendada, tendrá la consideración de renta imputada siempre y cuando no se convierta en la vivienda habitual del contribuyente.

En lo relativo al arrendamiento de elementos comunes en un edificio por la comunidad de propietarios, tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, que serán atribuidos a los copropietarios en función de su participación en la comunidad.

Estimación de rendimientos del capital inmobiliario

Rendimientos del capital inmobiliario y operaciones vinculadas

En el supuesto de que el arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles o de constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos se realice a una sociedad con la que se den relaciones de vinculación, en los términos previstos en el artículo 18 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, el contribuyente del IRPF deberá efectuar su valoración por el valor normal de mercado. Se entenderá por valor normal de mercado aquél que se habría acordado por personas o entidades independientes en condiciones de libre competencia. En su caso y a tal efecto, el contribuyente del IRPF deberá cumplir las obligaciones de documentación de las operaciones vinculadas en los términos y condiciones establecidos en el capítulo V (artículos 13 a 16) del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por Real Decreto 634/2015, de 10 de julio. 

RESOLUCIÓN RELEVANTE

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 1467/2021, de 14 de diciembre de 2021, ECLI:ES:TS:2021:4649

Asunto: criterio interpretativo sobre las cantidades a percibir por interposición de demanda de desahucio por falta de pago de la renta. 

«Con arreglo a lo que establece el artículo 93.1 LJCA, en función de todo lo razonado procede declarar lo siguiente: "las cantidades que el arrendador tiene derecho a percibir tras la interposición de una demanda de desahucio por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas a la misma, -demanda a la que acumula la acción de reclamación de las cantidades que se devenguen con posterioridad a la presentación de ésta y hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca- , tienen la calificación de rendimiento de capital inmobiliario, a imputar al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor."».

RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA

Resolución del Tribunal Económico Administrativo Central n.º 7312/2024, de 24 de septiembre de 2025

Asunto: unificación de criterio sobre los rendimientos del capital mobiliario en especie por disfrute gratuito por el socio de un bien de la sociedad.

«Criterio:

Para los casos en que un socio de una sociedad disfrute gratuitamente de un determinado bien de esa sociedad, cuando ese bien sea uno de los bienes que esa sociedad tenga para explotarlos en el ejercicio de sus actividades ordinarias, con lo que lo habrá adquirido para tal fin -para sus actividades-, la regularización deberá venir de la mano de la normativa de las operaciones vinculadas (art. 41 de la Ley 35/2006); en cambio, cuando se trate de un bien que esa sociedad tenga específicamente para esa finalidad, como paradigmáticamente ocurrirá cuando tal bien haya sido adquirido por la sociedad para que ese socio pueda disfrutar del mismo gratuitamente, la regularización deberá realizarse aplicando los arts. 25.1.d) y 43 de la Ley 35/2006.

Unificación de criterio».