370 - Elementos que diferencian un complejo inmobiliario privado y la llamada propiedad horizontal tumbada

Es importante diferenciar el complejo inmobiliario privado de la denominada propiedad horizontal «tumbada». En esta diferenciación es determinante la existencia o no de división en el terreno sobre el que se edifica de tal forma que si existe una parcelación estamos ante un complejo inmobiliario, mientras que, si se mantiene una unidad en el vuelo del edificio, hablamos de propiedad horizontal tumbada.

En este sentido se manifiesta la Resolución de 21 de enero de 2014, de la Dirección General de seguridad jurídica y fe pública (anteriormente Dirección General de los registros y del notariado) que establece: 

«Por eso, bajo el calificativo de "tumbada" que se aplica a la propiedad horizontal suelen cobijarse (indebidamente), situaciones que responden a ambos tipos, el de complejo inmobiliario con fincas o edificaciones jurídica y físicamente independientes, pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades horizontales en las que el suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho adjetivo tan sólo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal. La formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos en un complejo inmobiliario en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos, que pueden ser también porciones de suelo cómo otras parcelas o viales, evidentemente ha de equipararse a una parcelación a los efectos de exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la normativa sustantiva aplicable exige tal requisito (cfr. art. 17.2.º del Texto Refundido de la Ley de Suelo). En la actualidad el artículo 17.6 exige en todo caso una licencia específica para este tipo de situaciones jurídicas. Por el contrario, la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca —o derecho de vuelo— que le sirve de soporte no puede equipararse al supuesto anterior, pues no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación, pues no hay alteración de forma "la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas", superficie o linderos».